Komerční úveroví špecialisti v oblasti nehnuteľností poskytujú podnikateľským subjektom financovanie na nákup, výstavbu, rozšírenie alebo refinancovanie komerčných nehnuteľností. Ide napríklad o kancelárske budovy, obchodné priestory, priemyselné parky, sklady či hotely.
Financovanie sa zvyčajne posudzuje na základe hodnoty samotnej nehnuteľnosti (tzv. asset-based lending) a finančnej bonity dlžníka. Dôležitými faktormi sú výška predpokladaného príjmu z nehnuteľnosti, miera obsadenosti, poloha a stabilita nájomníkov, ako aj podnikateľský plán žiadateľa.
Táto kariéra si vyžaduje kombináciu znalostí z oblasti financií, úverového hodnotenia a realitného trhu, ako aj schopnosť budovať vzťahy a hľadať riešenia šité na mieru klientom.
Čo je úverovanie komerčných nehnuteľností?
Úverovanie komerčných nehnuteľností (Commercial Real Estate – CRE) sa týka poskytovania úverov na financovanie alebo refinancovanie nehnuteľností určených na podnikateľské účely. Tieto úvery sú zvyčajne zabezpečené samotnou nehnuteľnosťou, ktorá slúži ako kolaterál, a patria medzi kľúčové nástroje v oblasti firemného financovania.
Čo sú komerčné nehnuteľnosti?
Komerčné nehnuteľnosti sú objekty, ktoré slúžia na výkon podnikateľskej činnosti, napríklad:
sklady, priemyselné haly, logistické centrá,
kancelárske a administratívne budovy,
maloobchodné priestory a nákupné centrá,
hotely a iné pohostinské zariadenia.
Výnimkou sú viacbytové obytné domy, ktoré môžu byť klasifikované ako komerčné, ak slúžia na prenájom a sú financované ako investičné nehnuteľnosti.
Kľúčové typy komerčných úverov
Komerčné hypotéky pre vlastníkov
Nehnuteľnosť využíva prevádzková spoločnosť, ktorá je aj vlastníkom.
Úver sa spláca z podnikateľských príjmov.
Upisovanie sa zameriava na finančné zdravie spoločnosti.
Komerčné hypotéky prinášajúce príjem
Vlastníkom je investor, nehnuteľnosť je prenajímaná tretím stranám.
Splácanie závisí od výšky a stability nájomného.
Posudzuje sa kvalita nájomcov a trh s nehnuteľnosťami.
Stavebné úvery
Financovanie výstavby alebo rekonštrukcie pred vytvorením peňažného toku.
Postupné čerpanie podľa míľnikov stavby.
Vyššie riziko, typicky len úročené úvery.
Preklenovacie úvery (bridge loans)
Dočasné financovanie medzi dvoma typmi úverov.
Používa sa napríklad pri čakaní na obsadenie objektu.
Vyššie úroky a poplatky, často poskytované nebankovými subjektmi.
Typy veriteľov v CRE
Veritelia poskytujúci úvery na peňažné toky ("A" veritelia)
Dôležité sú príjmy (cash flow), nie len hodnota nehnuteľnosti.
Nižšie úrokové sadzby, dôkladné upisovanie.
Zvyčajne komerčné banky, úverové družstvá, poisťovne, penzijné fondy.
Veritelia poskytujúci kapitálové úvery ("B" alebo sub-prime veritelia)
Väčšia ochota podstupovať riziko.
Vyššie sadzby a poplatky, rizikovejšie lokality a projekty.
Najčastejšie nebankové alebo súkromné finančné inštitúcie.
Kľúčová terminológia
Význam LTV (Loan-to-Value) = Pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti.
NOI (Net Operating Income) = Čistý prevádzkový príjem z prenájmu po odpočítaní nákladov.
Cap Rate (Miera kapitalizácie) = Výnosová miera nehnuteľnosti, použiteľná na porovnávanie.
Rezerva na neobsadenosť = Simulácia strát pri výpadkoch nájomného.
Amortizácia = Obdobie, počas ktorého je úver splácaný.
Doba splatnosti = Trvanie úverovej zmluvy a fixácie úrokovej sadzby.
Zručnosti a vzdelanie pre kariéru v oblasti úverovania komerčných nehnuteľností
Vzdelanie
Pre vstup do oblasti komerčného úverovania sa zvyčajne vyžaduje:
Vysokoškolské vzdelanie v odboroch ako:
financie,
bankovníctvo,
účtovníctvo,
ekonomika,
realitný manažment (komerčné nehnuteľnosti).
Výhodou sú aj:
odborné certifikácie (napr. CFA, CIB, CRE certifikáty, realitné licencie),
absolvovanie kurzov zameraných na úverovú analýzu, hodnotenie rizika alebo underwriting.
Zručnosti
Úspešný CRE úverový špecialista potrebuje kombináciu technických a mäkkých zručností:
Technické zručnosti:
schopnosť čítať a analyzovať finančné výkazy,
znalosť pojmov ako NOI, LTV, DSCR, cap rate,
skúsenosť so štruktúrovaním úverov,
znalosť trhu nehnuteľností a vývoja cien, nájomného, obsadenosti.
Mäkké zručnosti:
výborné vyjednávacie a komunikačné schopnosti,
schopnosť budovať dôveru a vzťahy s investormi či developermi,
dôslednosť a orientácia na detail pri dokumentácii a analýze,
schopnosť riešiť komplexné prípady a rozhodovať sa na základe dát.
Digitálna a systémová gramotnosť:
znalosť kancelárskeho softvéru (MS Excel, Word, PowerPoint),
práca s CRM systémami a internými bankovými platformami,
schopnosť osvojiť si špecializované underwriting systémy.
Platové ohodnotenie
Odmieňovanie v oblasti úverovania komerčných nehnuteľností sa zvyčajne skladá z dvoch hlavných zložiek:
Fixná zložka
Predstavuje základný mesačný plat, ktorý odráža úroveň skúseností, odborných zručností a zodpovednosť spojenú s riadením úverov.
Výška fixu sa líši v závislosti od veľkosti banky, regiónu, typu klientely a seniority zamestnanca.
Variabilná zložka
Zahŕňa bonusy a výkonnostné odmeny, ktoré sú viazané na:
individuálne výsledky (napr. objem a kvalita schválených úverov),
obchodné úspechy (napr. akvizícia klientov, uzatváranie obchodov),
tímový výkon alebo plnenie cieľov celej pobočky/oddelenia.
Bonusová časť môže výrazne zvýšiť celkový ročný príjem.
